Mietspiegel Potsdam erklärt
Der Mietspiegel der Landeshauptstadt Potsdam ist eine Übersicht der Mieten, die in Potsdam für vergleichbare Wohnungen üblicherweise gezahlt werden. Er beschreibt damit die ortsübliche Vergleichsmiete – den Maßstab, auf den sich das Mietrecht an mehreren Stellen bezieht.
Was „qualifizierter Mietspiegel“ bedeutet
Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt (§ 558d Abs. 1 BGB – Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de, öffnet in neuem Tab). Für die darin ausgewiesenen Mieten gilt die gesetzliche Vermutung, dass sie die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB – Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de, öffnet in neuem Tab) – allerdings nur, solange er aktuell gehalten wird (§ 558d Abs. 2 BGB – Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de, öffnet in neuem Tab, siehe unten). Diese Vermutung ist widerleglich: Sie kehrt im Streitfall die Beweislast um, macht den Mietspiegel aber nicht unangreifbar.
Ein einfacher Mietspiegel hat diese Wirkung nicht. Der Potsdamer Mietspiegel ist ein qualifizierter.
Welche Merkmale der Mietspiegel verwendet
Der Mietspiegel ordnet eine Wohnung über vier Merkmale ein. Die ersten drei bestimmen das Tabellenfeld, das vierte die Position innerhalb seiner Spanne.
Wohnfläche
Nicht die genaue Quadratmeterzahl entscheidet, sondern das Größenband: bis 45 m², über 45 bis 60 m², über 60 bis 75 m², über 75 bis 90 m², über 90 m². Für die Baualtersklasse „1949 bis 1970“ liegt die erste Grenze abweichend bei bis 40 m² – was das für Ihre Wohnfläche bedeutet.
Baualtersklasse
Maßgeblich ist das Baujahr des Gebäudes: bis 1948 · 1949 bis 1970 · 1971 bis 1990 · 1991 bis 2008 · 2009 bis 2012 · 2013 bis 2020 · ab 2021. Eine Modernisierung ändert die Baualtersklasse nicht.
Energieeffizienzklasse
Seit dem Mietspiegel 2026 wird nach Energieeffizienzklasse eingeordnet, davor nach Sanierungszustand. Welche Klassen zur Auswahl stehen, hängt von der Baualtersklasse ab; für Baujahre ab 2009 unterscheidet der Mietspiegel nicht nach Energieeffizienz.
Orientierungshilfe
Ausstattungsmerkmale in 6 Kategorien (Bad / WC, Küche, Wohnung, Gebäude, Wohnlage, Sondermerkmale / Zusatzpunkte) werden mit Plus- und Minuspunkten bewertet. Die Orientierungshilfe ist Anlage des Mietspiegels, aber nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels selbst – sie hat deshalb nicht dessen Beweiskraft.
Unterwert, Mittelwert, Oberwert
Jedes Tabellenfeld weist drei Werte aus. Der Mittelwert ist der Durchschnitt der für dieses Feld erhobenen Mieten; Unter- und Oberwert begrenzen die Spanne. Die Einordnung einer konkreten Wohnung geht immer vom Mittelwert aus und verschiebt sich anhand der Orientierungshilfe Richtung Ober- oder Unterwert – über die Grenzen der Spanne hinaus jedoch nicht.
Für welche Wohnungen gilt er nicht?
Der Mietspiegel gilt nicht für öffentlich geförderte Wohnungen, für Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen und für Wohnungen in Altenpflegeheimen oder sonstigen Heimen, bei denen die Miete zusätzliche Leistungen wie Betreuung oder Verpflegung abdeckt. Zuschläge für (teil-)möblierte Wohnungen und für Untermietverhältnisse sind nicht erfasst.
Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser gilt er nur eingeschränkt, weil für diese keine Daten erhoben wurden. Der Bundesgerichtshof hält eine Berufung auf den Mietspiegel dort dennoch für zulässig (BGH, Urteil vom 17.09.2008 – VIII ZR 58/08; BGH, Beschluss vom 26.04.2016 – VIII ZR 54/15).
Gilt der Mietspiegel für einzelne Stadtteile?
Der Mietspiegel Potsdam ist stadtweit erhoben. Er weist keine eigenen Werte für einzelne Stadtteile oder Wohnlagen aus – die Einordnung erfolgt allein über Wohnfläche, Baualtersklasse, Energieeffizienzklasse (2026) bzw. Sanierungszustand (2024) und die Orientierungshilfe. Wer Werte für einen bestimmten Stadtteil sucht, findet sie im Mietspiegel deshalb nicht.
Wie oft wird der Mietspiegel aktualisiert?
Ein qualifizierter Mietspiegel muss nach 2 Jahren fortgeschrieben und nach 4 Jahren neu erstellt werden (§ 558d Abs. 2 BGB – Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de, öffnet in neuem Tab). Das sind zwei verschiedene Dinge: Die Fortschreibung passt die Werte an die Marktentwicklung an, die Neuerstellung beruht auf einer neuen Erhebung.
Wo finde ich den offiziellen Mietspiegel?
Die Landeshauptstadt Potsdam veröffentlicht ihn als PDF: Mietspiegel auf potsdam.de (öffnet in neuem Tab). Diese Seite gibt die Tabelle zusätzlich als durchsuchbares HTML wieder.
Rechtsverbindlich beraten können Fachanwältinnen und Fachanwälte für Mietrecht; Mietervereine beraten ihre Mitglieder, und die Verbraucherzentrale Brandenburg berät unabhängig davon. Für Fragen zum Mietspiegel selbst ist der Bereich Wohnraumschutz der Landeshauptstadt Potsdam zuständig.
Rechtlicher Hinweis
Diese Seite fasst den Gesetzeswortlaut zusammen und trifft keine Aussage zu Ihrem konkreten Mietverhältnis. Ob eine bestimmte Miete oder Mieterhöhung zulässig ist, hängt vom Einzelfall ab und lässt sich hier nicht beantworten. Rechtsgrundlagen, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Diese Anwendung ersetzt keine Rechtsberatung.