Mietspiegel oder Angebotsmiete?
Wer nach Mietpreisen in Potsdam sucht, findet zwei Arten von Zahlen – und sie widersprechen sich scheinbar. Immobilienportale nennen einen Wert um 12,74 € bis 13,54 € je Quadratmeter. Der amtliche Mietspiegel weist Werte von 5,55 € bis 16,73 € aus, verteilt auf 68 Felder. Keine der beiden Zahlen ist falsch. Sie messen Verschiedenes – und nur eine davon zählt, wenn es um Ihre Miete geht.
Woran der Unterschied liegt
| Merkmal | Qualifizierter Mietspiegel | Angebotsauswertung |
|---|---|---|
| Datengrundlage | Bestehende und neu vereinbarte Mieten, erhoben nach gesetzlicher Methodik. | Aktuell ausgeschriebene Wohnungen, teils ergänzt um Meldungen der eigenen Nutzer. |
| Zweck | Die ortsübliche Vergleichsmiete belegen. | Orientierung über den Angebotsmarkt. |
| Rechtsstatus | Qualifizierter Mietspiegel nach § 558d Abs. 1 BGB, von der Landeshauptstadt Potsdam beschlossen und anerkannt. | Kein Mietspiegel im Sinne von § 558c Abs. 1 BGB: weder von der zuständigen Behörde noch von Vermieter- und Mieterverbänden gemeinsam erstellt oder anerkannt. |
| Aktualisierung | Alle 2 Jahre fortgeschrieben, alle 4 Jahre neu erhoben. | Laufend, mit jedem neuen Inserat. |
| Einzelne Wohnung | Eigenes Tabellenfeld nach Baualter, Größe und Energieeffizienz. | Ein Mittelwert für die ganze Stadt oder einen Stadtteil. |
Für eine Mieterhöhung oder eine Neuvermietung zählt allein der Mietspiegel: er belegt die ortsübliche Vergleichsmiete. Ein Portalmittelwert belegt sie nicht.
Was die Portale derzeit nennen
Die folgenden Werte sind zitiert, nicht von uns erhoben – anders als jede andere Zahl auf dieser Seite, die aus dem amtlichen PDF stammt und gegen dieses geprüft wird. Sie ändern sich laufend; maßgeblich ist das Prüfdatum unter der Tabelle.
| Portal | €/m² | Bezug laut Portal |
|---|---|---|
| ImmoScout24 (öffnet in neuem Tab) | 12,74 | 2. Quartal 2026 |
| Immowelt (öffnet in neuem Tab) | 12,81 | Schätzung für Wohnungen, Stand 1. August 2026 |
| Miet-Check (öffnet in neuem Tab) | 13,54 | Mittel der letzten 12 Monate, aus Nutzermeldungen und Inseraten |
Zuletzt geprüft am .
Aufschlussreich ist weniger die Höhe als die Streuung: Die Portale sind sich untereinander nicht einig, obwohl sie dieselbe Stadt beschreiben. Wie kurzlebig die Werte sind, zeigte sich beim Zusammenstellen dieser Tabelle – zwei der drei Angaben hatten sich innerhalb weniger Tage geändert. Verschiedene Datenbestände, verschiedene Zeiträume, verschiedene Methoden. Ein einzelner Wert daraus taugt zur Marktbeobachtung; als Maßstab für Ihre Miete taugt er nicht.
Warum Angebotsmieten meist höher liegen
Angebotsmieten und Bestandsmieten sind nicht dasselbe. Wer seit Jahren in derselben Wohnung wohnt, zahlt in der Regel weniger als für dieselbe Wohnung heute verlangt würde: Erhöhungen im laufenden Vertrag sind gesetzlich begrenzt, ein neuer Vertrag folgt dem Markt. Der Mietspiegel erhebt beides und bildet damit den Bestand ab. Die Portale sehen nur, was gerade neu ausgeschrieben ist – also den oberen Rand.
Dazu kommt: Der Mietspiegel weist Nettokaltmieten aus, ohne Betriebs- und Heizkosten. Nicht jedes Portal rechnet gleich.
Welche Zahl Sie brauchen
- Mieterhöhung prüfen oder Miete einordnen: der Mietspiegel. Wohnung jetzt einordnen – oder die Prüfschritte nachlesen .
- Neuvermietung: auch der Mietspiegel – die Mietpreisbremse rechnet von der ortsüblichen Vergleichsmiete aus, nicht vom Angebotsniveau.
- Einschätzen, was eine Wohnung gerade kostet: dafür sind Angebotsdaten gemacht. Sie beantworten eine Marktfrage, keine mietrechtliche.
Wie weit die amtlichen Werte auseinanderliegen und welche Eigenschaft sie am stärksten bewegt, zeigt der Mietspiegel 2026 in Zahlen .
Rechtlicher Hinweis
Rechtsverbindlich beraten können Fachanwältinnen und Fachanwälte für Mietrecht; Mietervereine beraten ihre Mitglieder, und die Verbraucherzentrale Brandenburg berät unabhängig davon. Für Fragen zum Mietspiegel selbst ist der Bereich Wohnraumschutz der Landeshauptstadt Potsdam zuständig.
Diese Seite fasst den Gesetzeswortlaut zusammen und trifft keine Aussage zu Ihrem konkreten Mietverhältnis. Ob eine bestimmte Miete oder Mieterhöhung zulässig ist, hängt vom Einzelfall ab und lässt sich hier nicht beantworten. Rechtsgrundlagen, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich. Diese Anwendung ersetzt keine Rechtsberatung.